律师说法：黄煜阳
本期编辑：余杭司法
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【律师说法】买房被违约，不妨学学人家，拿回定金，还赚了20万！
引言
有关房子的事，那绝对算是一件大事，北京的汤女士前段时间就因为杭州的一套房子，心情像坐了次过山车。先前汤女士看中了杭州滨江区的一套二手房，和房东签订了意向合同，还交了定金。结果杭州房价不久之后猛涨，汤女士还来不及高兴，就遭遇房东涨价、拒签合同，甚至把房子卖给了第三方的糟心事。遇到这样的事我们该如何维权呢？
“买房是大事，懂法很重要。”
支付定金后房价上涨
房东反悔把房子卖给别人
汤女士看中的二手房位于杭州滨江区政府附近，89平方，345万元。谈妥后，她通过中介向房东支付了25万元定金。
说起来，汤女士还是很有眼光的，意向合同签订后不久，房价就涨了。目前，同小区类似户型的房子，能卖到400万元左右。
可正因为房价“一夜暴涨”，问题也随之而来：房东反悔了，拒绝按约签订正式合同。让汤女士更意外的是，随后，房东加价三四十万元，再次把房子卖给了第三方。
眼看定金飞了，房子也要飞了，汤女士坐不住了，火急火燎从北京赶到杭州，为这事奔波起来。
她用一招财产保全
房子查封后拿回主动权
汤女士的奔波，不是盲目的。她考虑到，房东已经和第三方完成了网签合同，随时可能过户。要是房子顺利过户了，处理起来就棘手了。
“是房东不来签约，我必须先保全房子，这样主动权就在我这里。”汤女士果断向滨江法院提起诉讼，并申请保全房子。
保全房子是什么意思？说的通俗点，就是先请求法院查封房子，自己拿回主动权，再处理后续事宜。
汤女士找到滨江法院立案庭庭长张毅，请求法官尽快处理。不巧的是，法院保全组所有干警全部出差。好在立案庭工作人员第一时间为她作裁定、立案。两天后，保全组工作人员出差回来顾不上休息，立即依法对这套房子进行了查封。
房子一查封，汤女士就松了一口气，自己算是赢回了主动权。为此她还专门给法院送去了感谢信。
网络图片
开庭后双方调解
拿回定金还得到赔偿
前段时间，汤女士和房东的这起案子开庭审理。
房东没有来，委托律师出庭。律师的意见是，他们多次要求原告来签合同，但她都没有理睬，所以没签合同责任在原告。
“签订意向合同，收取了定金，就代表正式的购房合同要真实缔约。然而房东反悔，公然一房二卖。”汤女士认为是房东毁约，有违诚信原则，要求双倍返还定金。
开完庭，在法官的主持下，双方同意调解。其实房东心里很清楚局面，房子被查封无法过户，第三方催得不行。
最后经过协商，房东愿意返还汤女士定金25万元，还加赔偿金20万元，总共45万元。
之后虽然因为政策调控，汤女士失去了购房资格，但对于这个处理结果，她表示挺满意。45万元一到法院账户，她就撤诉了。
律师说法
黄煜阳律师 浙江诺力亚律师事务所
今日律师说法，听听黄律师怎么说！
一、本案中存在的法律关系。
汤女士与房东有商品房预约合同关系。
汤女士与房东签订了一份二手房买卖的意向合同，因为该合同内容并不包含房屋买卖合同中的主要条款包括价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等，且出卖人并未按照约定收受该购房款，所以该合同并不是商品房屋买卖合同。
>>>>相关法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
二、守约方如何维权。
汤女士可通过诉讼及诉讼保全进行维权。
根据合同法第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
汤女士可以根据对方的违约行为，主张房主双倍返还定金的诉求。诉讼中，应当第一时间对该房屋进行保全，房子被查封冻结后避免房主不能随意处分该房屋与随意转移财产来规避案件审判后执行不能的结果。
房屋经过保全后，由于房主急于出售房屋，乐于与汤女士进行调解，此时汤女士可以与房主进行和解、调解或者经过法院审判来保障自身的权益。
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相关法条：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理
合同法第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
综合浙江新闻客户端（图文源自网络）
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